Alterung Eigentumswohnungen günstige Immobilien Finanzierungen, Mietrecht bei Eigentumswohnungen

Anonymous schreibt "Stefan Mächler: «Plötzlich ist die Liegenschaft weniger wert als die gewährten Kredite.»

Der Einfluss steigender Zinsen auf die Immobilienmärkte wird häufig überschätzt, sagt Stefan Mächler, Verwaltungsratspräsident von Swiss Prime Site.

Stefan Mächler

Mit Stefan Mächler sprach Jürg Zulliger
Herr Mächler, besitzen Sie eigene Liegenschaften, oder haben Sie indirekt in Fonds oder eine Aktiengesellschaft in Immobilien investiert?

Beides. 1997 habe ich ein Einfamilienhaus gekauft. In erster Linie aus emotionalen Gründen. Indirekt habe ich in Aktien von Swiss Prime Site investiert.

Ist das nicht problematisch – Sie könnten als Verwaltungsratspräsident Ihr Insiderwissen ausnutzen?

Wir haben sehr klare Regeln aufgestellt, was erlaubt ist und was nicht, wann wir zum Beispiel Aktien kaufen und verkaufen können. Grundsätzlich ist es wünschbar, dass sich das Management an dem beteiligt, was es macht.

Seit Ihrem Kauf 1997 sind die Immobilienpreise gestiegen. Ist der Moment für den Kauf eines Eigenheims immer noch günstig?

Wohneigentum in Form von Eigentumswohnungen in Zentrumsnähe betrachte ich nach wie vor als gutes Investment. Für neu erstelltes Stockwerkeigentum an attraktiven Lagen rechnen wir mit weiterhin leicht steigenden Preisen. Die Preise von Einfamilienhäusern werden hingegen auf Grund der demografischen Entwicklung längerfristig etwas unter Druck geraten. Die zunehmende Alterung der Bevölkerung spricht für Eigentumswohnungen, denn wir wissen, dass viele Menschen ab 50 oder 60 zurück in die Städte ziehen und eine Wohnung mittlerer Grösse suchen.

Die steigenden Zinsen verteuern das private Wohneigentum. Wird dies nicht ganz allgemein die Nachfrage dämpfen?

Der Einfluss der Zinsen auf die Wohnimmobilienmärkte wird häufig überschätzt. Eine grössere Bedeutung haben Arbeitsplatzsicherheit, die Eigenkapitalbasis der Nachfrager sowie die finanzielle Tragbarkeit des Eigenheims. Das heisst, ein Hauskäufer sollte die laufenden Ausgaben für Unterhalt, Erneuerung, Amortisationen und Zinsen auch bei einem höheren Zinsniveau von fünf oder sechs Prozent noch verkraften können.

Wie viel Eigenkapital muss ein Hauskäufer einbringen?

Mindestens 20 Prozent. Wer nicht über die nötigen Mittel verfügt, lässt besser die Hände davon. Wir wissen, dass ein sehr starker Zinsanstieg in überhitzten Immobilienmärkten auf Grund einer hohen Nettoverschuldung dramatische Folgen haben kann. Eine solche Überhitzung beobachten wir derzeit bei Wohnimmobilien in den USA und in Grossbritannien.

Welches sind die konkreten Risiken?

Sind die Hauskäufe mit einem hohen Anteil Fremdkapital finanziert, können sich im Fall eines starken Zinsanstiegs viele Personen ihr Haus nicht mehr leisten. Das führt zu einer rückläufigen Nachfrage und sinkenden Preisen. Wer kurz vor dem Höhepunkt der Übertreibung auf dem Markt noch investiert hat, verliert sein Eigenkapital. Damit ist die Liegenschaft plötzlich weniger wert als die gewährten Kredite.

Sehen Sie in der Schweiz keine Anzeichen einer solchen Übertreibung?

Nein. Und zwar vor allem wegen zwei Faktoren: Zum einen verhalten sich die Banken in der Finanzierung von Immobilien vernünftig, indem sie die finanzielle Tragbarkeit einer solchen Investition sehr sorgfältig analysieren. Zum anderen verhindert die deutlich verbesserte Transparenz auf dem Immobilienmarkt, dass Fantasiepreise bezahlt werden. Ein privater Käufer kann heute über das Internet für 300 oder 400 Franken einen Kaufpreis überprüfen und Vergleiche anstellen.

Welchen Einfluss haben die steigenden Zinsen auf indirekte Immobilienanlagen wie Aktien von Swiss Prime Site?

Auf dem Markt von institutionellen Anlegern mit einer gesunden und tiefen Fremdkapitalquote haben die Zinsen einen geringen Einfluss. Swiss Prime Site hat zum Beispiel eine Eigenkapitalquote von 46 Prozent. Hinzu kommt, dass sich bei steigenden Zinsen mit einer kleinen Verzögerung auch die Mietzinseinnahmen erhöhen. Die Erträge von Mietwohnungen sind an die Hypothekarzinssätze gekoppelt. Bei Geschäftsliegenschaften wachsen wegen der Indexierung von Mietverträgen die Einnahmen parallel zur Inflation.

Was kann ein Anleger in erster Linie von Immobilienaktien erwarten?

Der Anleger kann mit einer hohen wiederkehrenden Barrendite rechnen. Die Swiss-Prime-Site-Aktie bietet derzeit eine attraktive Rendite von 4,6 Prozent, welche in Form einer steuerfreien Nennwertreduktion ausbezahlt wird. Gleichzeitig bieten indirekte Immobilienanlagen Werterhaltung. Immobilien als Sachwertanlage gelten zu Recht als klassischer Schutz vor Inflation.

Eigentlich würden sich solide Immobilienaktien als populäre Volksaktie eignen. Warum ist es Ihnen trotzdem nicht gelungen, eine grössere Zahl von Kleinaktionären anzusprechen?

Ich würde gerade die umgekehrte These vertreten, denn die Streuung der Aktien ist deutlich besser geworden. Allein in diesem Jahr konnten wir das Aktionariat um ein Drittel steigern. Und der Trend hält an, dass sich immer mehr Privatanleger im Aktienregister eintragen lassen.

Zum weit überwiegenden Teil sind aber nach wie vor grosse Versicherungen und Pensionskassen Ihre Aktionäre.

Die institutionellen Investoren erkennen im Allgemeinen die sich abzeichnenden Investitionstrends, das ist bei Immobilien nicht anders. Die attraktive Ausschüttung, die Transparenz und das Vertrauen in das Management haben dazu geführt, dass das Interesse an Immobilienaktien in den letzten zwölf Monaten stark zugenommen hat.

Die Immobilienfonds werden an der Börse mit einem Agio, das heisst einem Aufpreis gegenüber dem inneren Wert, gehandelt. Die Aktien hingegen wurden anfangs unter dem inneren Wert gehandelt. Weshalb?

Die Immobilienfonds gibt es schon wesentlich länger, und sie geniessen ein hohes Vertrauen, weil in der Regel eine Bank dahinter steht. Die Immobilien-Aktiengesellschaften traten am Ende des Börsenbooms an, reinvestierten die Erträge, um den Anleger über die Wertsteigerung der Aktie am Erfolg partizipieren zu lassen. Dieses Konzept haben die Investoren nicht honoriert. In der Zwischenzeit schütten aber alle Gesellschaften ähnlich wie die Fonds eine attraktive Dividende aus. Swiss Prime Site konnte in diesem Jahr den Discount praktisch auf null reduzieren. Wir sind überzeugt, dass nebst dem Vertrauen in die Firma und unserem guten Portfolio massgeblich die 2001 gewählte Ausschüttungspolitik dazu beigetragen hat.

Swiss Prime Site hat für 170 Millionen Franken den Messeturm in Basel erstellt und beteiligt sich am Grossprojekt Sihlcity in Zürich mit einem Investitionsvolumen von 620 Millionen. Gehen Sie dabei nicht beträchtliche unternehmerische Risiken ein?

Der Messeturm ist zu fast 95 Prozent vermietet. Bei Sihlcity sind wir zu einem Viertel beteiligt. Sihlcity ist nicht irgendeine neue Überbauung, sondern ein erstklassig erschlossener neuer Stadtteil von Zürich mit verschiedensten Nutzungen. Da beim Einstieg in dieses Projekt die Baubewilligung vorlag und die Konditionen mit dem Totalunternehmer ausgehandelt waren, ist das unternehmerische Risiko für uns kalkulierbar. Alterung Eigentumswohnungen Quelle: tagesschau.ch